Chacun est responsable des troubles qu’il cause. Mais en matière de location de logement, le propriétaire-bailleur d’un bien peut lui aussi être inquiété si son locataire est bruyant ou nuit à ses voisins, et qu’il n’engage aucune action pour le faire cesser. Depuis la loi du 5 mars 2007, relative à la prévention de la délinquance, il est en outre possible d’inclure une clause résolutoire dans le contrat de location, relative aux troubles de voisinage constatés par le juge.

En cas de troubles causés par son locataire, le propriétaire a une obligation d’action

Les troubles de voisinage peuvent être de natures diverses : bruits, tapage nocturne, comportements agressifs ou encore odeurs. Ils sont en outre manifestes dès lors que la permanence, la continuité, la répétition et l’intensité peuvent être prouvées. À titre d’exemple, des aboiements quotidiens de chiens, des dépôts d’ordures dans les parties communes ou encore de la musique diffusée régulièrement, peuvent constituer des troubles de voisinage.

La manière la plus simple et la plus rapide de régler ce type de litiges est de procéder à l’amiable, mais ce n’est pas toujours possible. Lorsque les nuisances sont causées par un habitant en location, les voisins ainsi que le syndic peuvent alors se tourner vers le propriétaire-bailleur dont la responsabilité peut être engagée.

En effet, dès que le propriétaire a connaissance des troubles de manière officielle (lettre recommandée avec accusé de réception), il a une obligation d’action. En revanche pas de résultat. Tout doit être mis en œuvre pour faire cesser les nuisances, faute de quoi le propriétaire du logement s’expose à une assignation devant le tribunal d’instance si les dommages et intérêts sont inférieurs ou égaux à 10 000 €, et devant le tribunal de grande instance au-delà. Les démarches entreprises par le propriétaire peuvent être :

• Amiables : le propriétaire adresse à son locataire une lettre recommandée avec avis de réception, lui demandant de cesser les nuisances. Si la démarche est infructueuse, il peut ensuite saisir un conciliateur de justice,
• Judiciaires : le propriétaire peut saisir le tribunal pour demander l’expulsion du locataire et la résiliation du bail.  

Les troubles du voisinage peuvent conduire à l’annulation du bail

Les troubles du voisinage sont encadrés par les articles 1719 et 1729 du Code civil et par la loi du 6 juillet 1989, tendant à améliorer les rapports locatifs. Le Code civil introduit notamment l’obligation de « jouir paisiblement » de son logement.

Quant à la loi du 5 mars 2007, relative à la prévention de la délinquance, elle prévoit une nouvelle clause résolutoire pour les contrats de location. Jusqu’alors, la résiliation d’un bail était automatique si le locataire ne respectait pas les conditions suivantes :

• Paiement des loyers et des charges,
• Paiement du dépôt de garantie,
• Souscription d’une assurance habitation.

Dans son article 18, la loi ajoute à cette liste « le non-respect de l’obligation d’user paisiblement des locaux loués, résultant de troubles de voisinage constatés par une décision de justice »¹. Autrement dit, un propriétaire peut rompre le contrat de location qui le lie à son locataire et entamer une procédure d’expulsion, dès lors que des troubles du voisinage ont été établis et certifiés par le juge.

¹ – LOI n° 2007-297 du 5 mars 2007 relative à la prévention de la délinquance – Article 18.

Alexandre LAMARCHE – Groupe Serenity