Un nouvel arrêté fixe les tarifs des notaires du 1er mars 2026 au 29 février 2028. Pour un acheteur, l’essentiel de la facture reste ailleurs : dans les droits perçus pour le département, la commune et l’État.
L’essentiel
- Le tarif des notaires est fixé jusqu’au 29 février 2028 : il n’a pas bougé en 2026.
- Avec des droits de mutation portés à 5 % en Gironde, les frais d’achat dans l’ancien atteignent environ 8 % du prix.
- Les primo-accédants échappent à la hausse : environ 1 000 € d’économie pour 200 000 €, à demander au notaire.
Avant de faire une offre, un acheteur doit connaître le budget total de son opération. Les « frais de notaire » s’ajoutent au prix et ne sont presque jamais financés par la banque : ils sortent de l’apport. Les calculer soi-même permet de vérifier l’estimation du notaire et d’éviter les mauvaises surprises.
Ce qui a changé en 2026
Depuis la loi Macron de 2015, les tarifs des notaires sont revus tous les deux ans. L’arrêté du 25 février 2026 couvre la période du 1er mars 2026 au 29 février 2028. Pour une vente immobilière ordinaire, l’émolument proportionnel garde son barème par tranches :
- 3,870 % jusqu’à 6 500 € ;
- 1,596 % de 6 500 € à 17 000 € ;
- 1,064 % de 17 000 € à 60 000 € ;
- 0,799 % au-delà de 60 000 €.
Ces taux s’appliquent hors taxes, la TVA de 20 % s’y ajoute. Le notaire peut consentir une remise sur la part de l’émolument calculée au-delà de 100 000 €, jusqu’à 20 %, à condition de l’accorder de la même façon à tous ses clients.
Le vrai changement vient des droits de mutation. La loi de finances pour 2025 a autorisé les départements à porter leur taux de 4,50 % à 5 % pour les actes signés entre le 1er avril 2025 et le 31 mars 2028. La Gironde l’a fait au 1er mai 2025, comme la grande majorité des départements. Avec la taxe communale de 1,20 % et les frais d’assiette prélevés par l’État, le taux global atteint environ 6,32 % du prix dans l’ancien.
Un exemple chiffré : un appartement à 200 000 € en Gironde
L’émolument se calcule tranche par tranche : 6 500 € à 3,870 % (251,55 €), 10 500 € à 1,596 % (167,58 €), 43 000 € à 1,064 % (457,52 €) et 140 000 € à 0,799 % (1 118,60 €).
Exemple chiffré : appartement ancien à 200 000 €
| Droits de mutation (200 000 € × 6,32 %) | ≈ 12 640 € |
| Émolument du notaire : 1 995,25 € HT | 2 394,30 € TTC |
| Contribution de sécurité immobilière (0,10 %) | 200 € |
| Émoluments de formalités et débours | 800 à 1 200 € |
| Total des frais d’achat | ≈ 16 000 €, soit 8 % du prix |
La contribution de sécurité immobilière paie la publication de la vente. Les émoluments de formalités et les débours couvrent les documents d’urbanisme, l’état hypothécaire, le cadastre, les copies et les envois : ils varient selon le dossier. Sur les 16 000 €, le notaire ne conserve, pour sa rémunération, qu’un peu plus de 2 000 € hors taxes.
Le cas des primo-accédants
La hausse de 4,50 % à 5 % ne s’applique pas à ceux qui achètent leur résidence principale sans avoir été propriétaires de leur résidence principale au cours des deux années précédentes. Il n’y a pas de condition de revenus. Dans notre exemple, cela représente environ 1 000 € d’économie. Ces acheteurs ont aussi intérêt à vérifier s’ils ont droit au prêt à taux zéro, qui vaut cher avec des taux proches de 4 %.
L’exonération n’est pas appliquée d’office. L’acheteur doit l’attester dans l’acte : il faut en parler au notaire dès le compromis.
Si l’achat est financé à crédit
Un second poste s’ajoute lorsque le prêt immobilier est garanti par une hypothèque ou un privilège de prêteur de deniers : il faut alors un acte de prêt, avec ses propres émoluments, sa contribution de sécurité immobilière et une taxe de publicité foncière dans le cas de l’hypothèque. Pour un emprunt de 180 000 €, cela représente souvent plus de 1 500 €. Beaucoup de banques proposent plutôt une caution délivrée par un organisme spécialisé : elle évite cet acte notarié, mais a son propre coût, dont une partie peut être restituée en fin de prêt. La comparaison mérite d’être faite avant de choisir l’offre de crédit, en gardant en tête les règles de crédit qui s’appliquent à un premier achat.
Dans le neuf
Pour un logement neuf acheté à un promoteur, la TVA est comprise dans le prix et les droits de mutation sont réduits à environ 0,7 %. Les frais tombent alors autour de 2 à 3 % du prix.
Les étapes pour vérifier son estimation
- Demander un décompte prévisionnel détaillé au notaire dès la signature de l’avant-contrat.
- Recalculer les droits de mutation avec le taux de son département.
- Isoler le mobilier vendu avec le bien (cuisine équipée, électroménager) dans l’acte, avec une valeur justifiée : il échappe aux droits de mutation.
- Sortir les frais d’agence de l’assiette s’ils sont à la charge de l’acquéreur et mentionnés dans l’acte.
- Comparer la provision et le décompte final : le trop-perçu doit être restitué.
Le notaire est là pour accompagner ce contrôle : son devoir de conseil lors d’un achat immobilier couvre aussi l’explication des frais.
Les erreurs à éviter
- Calculer ses frais avec un simulateur qui applique encore 4,50 % de droits départementaux.
- Gonfler artificiellement la valeur des meubles : l’administration peut la contester et réclamer les droits éludés.
- Oublier l’exonération primo-accédant.
- Confondre remise sur émoluments et baisse des frais : elle ne touche qu’une petite partie de la facture.
Questions fréquentes
Qui paie les frais de notaire, l’acheteur ou le vendeur ?
Sauf clause contraire, l’acheteur. Le vendeur paie seulement certains frais liés à sa situation, comme la mainlevée d’une hypothèque ou l’état daté en copropriété.
Peut-on choisir son notaire ?
Oui. Chaque partie peut avoir le sien, sans surcoût : les deux se partagent l’émolument.
Les frais de notaire sont-ils négociables ?
Les taxes ne le sont pas. Seule la remise sur l’émolument, au-delà de 100 000 €, peut être demandée.
Quand les frais sont-ils payés ?
Une provision est versée avant la signature de l’acte authentique, puis le notaire établit un décompte définitif une fois les formalités accomplies.
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Sources : Loi n° 2015-990 du 6 août 2015 pour la croissance, l’activité et l’égalité des chances économiques · Arrêté du 25 février 2026 fixant l’objectif de taux de résultat moyen et les tarifs réglementés des notaires · Code de commerce, articles A. 444-91 et suivants (émolument de vente) · Loi n° 2025-127 du 14 février 2025 de finances pour 2025, article 116 · Code général des impôts, articles 683, 1594 D et 879 (contribution de sécurité immobilière) · LégiFiscal : départements passés à 5 % au 1er mai 2025 · ANIL : loi de finances pour 2026 (droits de mutation) · service-public.gouv.fr
Photo : Pline, CC BY-SA 3.0, wikimedia