Article 24 de la loi du 6 juillet 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023.

Quand un locataire ne paie plus, le propriétaire dispose d’un outil prévu par la loi : la clause résolutoire. Elle permet de mettre fin au bail plus rapidement qu’une action classique en résiliation. Encore faut-il respecter une procédure précise.

De quoi s’agit-il ?

C’est une clause du bail qui prévoit sa résiliation automatique si le locataire manque à certaines obligations. Depuis la loi du 27 juillet 2023, tout bail d’habitation doit la contenir. Elle ne peut jouer que dans quatre cas, fixés par la loi :

  • le non-paiement du loyer ou des charges ;
  • le non-versement du dépôt de garantie ;
  • l’absence d’assurance habitation ;
  • des troubles de voisinage constatés par une décision de justice.

La procédure, étape par étape

  1. Le commandement : le bailleur fait délivrer par un commissaire de justice un commandement de payer, ou de justifier d’une assurance.
  2. Le délai : le locataire dispose de six semaines pour régler sa dette, et d’un mois pour l’assurance.
  3. L’assignation : faute de régularisation, le bailleur saisit le juge, qui constate la résiliation du bail.
  4. L’expulsion : elle ne peut avoir lieu qu’après un commandement de quitter les lieux, et jamais pendant la trêve hivernale, du 1er novembre au 31 mars.

Le juge garde la main

Le juge peut accorder des délais de paiement au locataire de bonne foi. Si celui-ci les respecte, la clause est réputée ne pas avoir joué. Une procédure complète dure donc souvent de longs mois.

Vendre un logement occupé par un locataire en impayé

C’est possible : le bail et la procédure se poursuivent avec l’acquéreur. Beaucoup de particuliers renoncent à acheter un tel bien ; un professionnel peut le racheter en l’état, en tenant compte de la procédure en cours.

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Sources : Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 24 (clause résolutoire) · Loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite · Code des procédures civiles d’exécution, article L. 412-6 (trêve hivernale)

Photo : Velvet, CC BY-SA 4.0, wikimedia